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La valorizzazione degli #ImpiantiSportivi

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La valorizzazione degli ImpiantiSportivi
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Il Corso “Stadi e Impianti Sportivi: Le nuove frontiere della valorizzazione immobiliare” realizzato da Luiss Busniess School in partenrship con il CONI, si terrà a Roma il 14, 15 e 16 ottobre prossimo. A coloro che si iscriveranno entro il 2 ottobre potranno accedere ad una riduzione del 15% sulla quota di iscrizione.

In tema di impiantistica sportiva l’Italia è ancora il paese ove la maggioranza degli stadi risulta essere di proprietà pubblica, tradizione storica ed iniziata negli anni ’30 del secolo scorso quando il Comune di Milano rilevò dalla famiglia Pirelli l’impianto di San Siro (mentre e per contro pochi anni prima, nel 1924, Il Real Madrid aveva iniziato la costruzione in proprio dello stadio Chamartin, iniziando un brillante ciclo che ha portato poi allo sviluppo dell’attuale ed iconico Bernabeu).

Si è in proposito illustrato come questo concetto di proprietà comportasse anacronistiche disfunzioni, consolidate inefficienze e spreco di risorse già scarse, che hanno tra l’altro prodotto un livello di obsolescenza degli impianti che, limitandoci alla sola Serie A, raggiunge la rispettabile età media di 65 anni. La nuova era iniziata con lo Juventus Stadium ,che ora prosegue a Udine e in progetto a Roma dimostra per converso come lo stadio sia diventato un autentico asset immobiliare, un centro di profitto e non più di costo, con ricavi caratteristici tali da renderlo in definitiva un investimento degno di interesse e quindi confrontabile con le altre asset class.

Analizzando in breve le differenti tipologie di ricavi generati in proposito, è possibile osservare come alle tradizionali voci relative a biglietteria ed abbonamenti (in ogni caso ottimizzate dal nuovo appeal di un impianto moderno) si vadano ad aggiungere altri e nuovi proventi, come la gestione di Skybox e Vip lounge, la food court, i diritti di pouring, lo shopping sia dedicato che generalista, un redditizio sviluppo dei parcheggi, una economica gestione degli aspetti energetici, l’attività museale, quella di entertainment e di leisure, la convegnistica, gli introiti di natura pubblicitaria e di marketing e, last but not least, i diritti relativi ai cosiddetti naming right.

Con specifico riferimento ai naming right, è utile ricordare che il mercato mondiale assume valori annui superiori ai 750 milioni di dollari, importo che non tiene tra l’altro ancora conto del nuovo contratto tra Real Madrid e IPIC (International Petroleum Investment Company – operatore petrolifero di Abu Dhabi). Tale contratto prevedrebbe infatti, secondo le ultime indiscrezioni, una cifra record intorno ai 500 mln di Euro (25 mln per 20 anni), che potrebbe essere destinata alla pressoché totale copertura dei nuovi (la quinta ristrutturazione dal 1947) e ingenti lavori di rinnovo dell’impianto madridista previsti entro la fine del 2017, con la realizzazione di una nuova e avveniristica facciata esterna, una nuova copertura, un ulteriore aumento della capienza ( da 81.000 a 90.000 posti), il tutto proficuamente integrato con la realizzazione di un hotel 5 stelle lusso ed un centro commerciale. Importante a questo punto sottolineare che questi lavori produrranno un incremento pari a circa il 30 % sui ricavi da stadio e complessivi della società spagnola, che già attualmente, con 549,5 mln/€, è collocata al vertice della classifica che Deloitte annualmente prepara in materia. Quanto riferito dimostra ancora una volta come la realizzazione di impianti moderni possa rappresentare una rilevante fonte di incremento dei proventi.

Parlando dei naming right
si rammenta poi che la fattispecie è riconducibile ad una forma particolare di sponsorizzazione, che si circostanzia in una attività di comunicazione pubblicitaria secondo cui un soggetto , denominato sponsee si obbliga, correlatamente al riconoscimento di un corrispettivo, ad associare ad un proprio asset immobiliare, il nome e/o il marchio di un altro soggetto, denominato sponsor . Il primo e storico esempio di efficace abbinamento ad una attività a carattere sportivo è individuabile in quello dell’impianto americano Sportsman’s Park di St. Louis, appartenente alla squadra di baseball dei Cardinals, diventato nel 1953 Busch Stadium, dal nome della società proprietaria del marchio Budweiser.

Da questa data, naming right hanno iniziato a rappresentare una innovativa e rilevante fonte di ricavi, di durata consolidata e pluriennale, tali da poter apportare una benefica contribuzione ai bilanci delle società sportive e/o degli investitori, consentendo, tra l’altro, nel caso specifico, una efficace copertura dei costi di manutenzione e ristrutturazione degli immobili a carattere sportivo.

E’ poi opportuno sottolineare come tale forma sia di fatto applicabile non solo ad impianti esclusivamente riferibili ai grandi nomi delle prime divisioni ma anche a soggetti meno titolati o attivi nelle serie minori. In Inghilterra, dove il fenomeno dei naming right ha trovato il proprio massimo sviluppo, troviamo infatti stadi di proprietà di società che militano sia in Premier League (La prima divisione) che in Championship (la locale Serie B) o in Football League One (Lega Pro).

Continuando con gli esempi virtuosi relativi ai benefici apportati dalla realizzazione/ristrutturazione di nuovi stadi giova osservare come anche gli aspetti ambientali possano rappresentare una qualificata fonte di reddito. Nello specifico caso tedesco le realtà sono numerose, con più di 50 differenti progetti di sostenibilità ambientale, quali ad esempio il caso del Borussia, con l’efficiente recupero di acque piovane per 40 mln di litri o di Amburgo con un proficuo risparmio di 2,8 mln di KWh.
Oltre alla Germania, un esempio altrettanto interessante è quello dello Stade de Suisse di Berna, che ospita in copertura un impianto fotovoltaico con una correlata produzione annua pari a circa 1,2 milioni di KWh, grazie ad un complesso di pannelli su una superficie complessiva di 12.000 mq. L’energia in eccesso è venduta ad imprese locali situate nell’area circostante lo stadio, con benefici risultati sia termini economici che ambientali.

Ritornando ora al discorso generale, è infine necessario fare riferimento al concetto di complesso polifunzionale introdotto dalla normativa vigente, secondo il quale è possibile sviluppare ulteriori e complementari iniziative immobiliari a latere dell’immobile stadio. Anche in questo caso gli esempi interessanti a livello internazionale non mancano e sono di volta in volta riconducibili ad altri segmenti del sistema immobiliare, quali ad esempio il direzionale, il retail, l’ospitalità, il leisure e l’entertainment.
Superfluo sottolineare che tali iniziative vanno sviluppate in armonia e sintonia con le caratteristiche morfologiche, economico/immobiliari e sociali delle specifiche aree di riferimento, in modo da produrre benefici incrementali e sinergici e tali da comportare un’ulteriore qualificazione del ritorno dell’investimento.

Quanto sopra descritto sarà oggetto, insieme ad altri importanti argomenti legati al tema in oggetto, del Corso Stadi e Impianti Sportivi: Le nuove frontiere della valorizzazione immobiliare” realizzato da Luiss Busniess School in partenrship con il CONI, che si terrà a Roma il 14, 15 e 16 ottobre prossimo. Il Corso fornirà tutti gli strumenti essenziali per chi, Società e/o singoli professionisti, volesse intraprendere un percorso professionale concreto e innovativo, al fine di divenire protagonista di un nuovo e promettente business nel settore immobiliare che, nel breve – medio periodo, in considerazione anche dello stato attuale in cui versano la maggior parte delle strutture sul territorio, potrà garantire importanti margini di sviluppo. Coloro che si iscriveranno entro il 2 ottobre potranno accedere ad una riduzione del 15% sulla quota di iscrizione.


 


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