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Certificazione energetica degli edifici con “sorpresa” in Finanziaria 2008

Certificazione energetica degli edifici con “sorpresa” in Finanziaria 2008
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Due nuove disposizioni contenute nella legge finanziaria, l’una immediatamente applicabile,
l’altra operante dal 1° gennaio 2009, intervengono in materia di certificazione energetica
e di misure per il risparmio idrico. Con la prima si subordina l’agibilità alla presentazione
della certificazione energetica mentre con l’altra si condiziona il rilascio del permesso di
costruire alla stessa certificazione nonché alla previsione progettuale di caratteristiche strutturali
dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche.

Si
tratta tuttavia di due disposizioni di problematica applicazione in quanto la disciplina relativa
alla certificazione energetica degli edifici non è ancora pienamente operante mentre
con riferimento all’utilizzo delle risorse idriche non sono definiti né le modalità da rispettare
per raggiungere l’obiettivo né il limite minimo di risparmio da perseguire.



Dal 1° gennaio 2009 permesso di costruire solamente
per edifici muniti di certificazione energetica e in regola con il risparmio idrico
Art. 1, legge 244/2007, comma 288 – A decorrere dall’anno 2009, in attesa dell’emanazione dei provvedimenti
attuativi di cui all’articolo 4, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, il rilascio del permesso
di costruire è subordinato alla certificazione energetica dell’edificio, così come previsto dall’articolo 6 del
citato decreto legislativo n. 192 del 2005, nonché delle caratteristiche strutturali dell’immobile finalizzate al
risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche.



Da quando e fino a quando gli obblighi sono operanti

L’obbligo decorre dal 2009 e quindi dal primo gennaio dello stesso anno e
perdura sino all’emanazione dei provvedimenti attuativi di cui all’art. 4,
comma 1, del D.Lgs. 192/2005 (decreto relativo al rendimento energetico
nell’edilizia).

Più in dettaglio:

– gli obblighi sono operanti con la decorrenza prevista senza necessità di
recepimento da parte della disciplina locale.

Ciò a differenza di quanto
disposto, per esempio, dalla stessa legge 244/2007 con riferimento agli
impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Si deve in ogni
caso ritenere che la disciplina locale possa dettagliare la disposizione
con riferimento per esempio ai profili procedurali mediante la determinazione
di come e quando la certificazione energetica debba essere
prodotta;

– gli obblighi sussisteranno fino all’adozione della regolamentazione di cui
all’art. 4, comma 1, del D.Lgs. 192/2005.

La disposizione lascia chiaramente
intendere che non si perverrà all’adozione dei provvedimenti attuativi
previsti dal decreto se non successivamente al 1° gennaio 2009,
in quanto in caso contrario la previsione in essa contenuta perderebbe
di significato. Questo non significa tuttavia che successivamente all’adozione dei suddetti regolamenti l’obbligo verrà meno ma solamente che
sussisterà nei termini e alle condizioni disposte dalla nuova disciplina.



Dal 1° gennaio 2009 permesso di costruire solo per edifici ecologici

Dall’anno 2009 il permesso di costruire potrà essere rilasciato solamente a
condizione che:

– l’edificio sul quale si intende intervenire abbia ottenuto la certificazione
energetica.

La disposizione è evidentemente riferita a interventi sul patrimonio
edilizio esistente e agli ampliamenti in quanto solamente gli organismi
edilizi già esistenti (e non quelli ancora da realizzare), possono
essere forniti di certificazione energetica (art. 6, comma 1, del D.Lgs.
192/2005: «gli edifici di nuova costruzione e quelli di cui all’art. 3, comma
2, lett. a), sono dotati, al termine della costruzione medesima e a cura
del costruttore, di un attestato di certificazione energetica»);

– l’immobile sia dotato di caratteristiche strutturali finalizzate al risparmio
idrico e al reimpiego delle acque meteoriche. Nel caso di edifici di nuova
costruzione, l’assolvimento della condizione dovrà essere dimostrata
dagli elaborati progettuali e dalla relazione tecnica allegata mentre nel
caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente si deve ritenere, nel silenzio
della legge, che l’adeguamento delle caratteristiche strutturali
debba essere quello massimo consentito dalla tipologia di intervento di
cui si tratta. Ciò in coerenza con il principio che ispira in generale tutta la
normativa tecnica contenuta nella parte seconda del Testo Unico sull’edilizia.
Secondo tale principio l’adeguamento sarà necessario ogni qual
volta sussista un idoneo rapporto di congruità tra entità dei lavori che si
intendono eseguire e opere necessarie a garantire il rispetto della normativa
tecnica.



I provvedimenti in attesa dei quali l’obbligo è correlato

L’obbligo è valido e operante fino all’adozione dei provvedimenti attuativi
previsti dall’art. 4, comma 1, del D.Lgs. 192/2005. In base a tale articolo (intitolato
Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo e requisiti
della prestazione energetica
”), entro centoventi giorni dalla data di entrata
in vigore dello stesso decreto 192/2005 si sarebbero dovuti adottare
uno o più decreti in modo da definire:

a) i criteri generali, le metodologie di calcolo e i requisiti minimi finalizzati
al contenimento dei consumi di energia e al raggiungimento degli
obiettivi stabiliti dal D.Lgs. 192/2005.

Questi decreti disciplineranno la
progettazione, l’installazione, l’esercizio, la manutenzione e l’ispezione
degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici,
per la preparazione dell’acqua calda per usi igienico-sanitari e, limitatamente
al settore terziario, per l’illuminazione artificiale degli edifici;

b) i criteri generali di prestazione energetica per l’edilizia sovvenzionata
convenzionata, nonché per l’edilizia pubblica e privata, anche riguardo
alla ristrutturazione degli edifici esistenti e indicazione delle metodologie
di calcolo e dei requisiti minimi finalizzati al raggiungimento degli
obiettivi stabiliti dal D.Lgs. 192/2005;

c) i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione
e l’indipendenza degli esperti o degli organismi a cui affidare
la certificazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti di
climatizzazione (con revisione dei requisiti minimi ogni 5 anni e aggiornamento
in funzione dei progressi della tecnica).
I decreti sono posti in relazione dalla disposizione in commento non solamente
all’obbligo della certificazione energetica ma anche a quello riferito
alle misure finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche.
Ciò risulta incongruo e inopportuno in quanto il D.Lgs. 192/2005 assegna
ai decreti solamente compiti correlati al risparmio energetico e non
anche al razionale utilizzo delle risorse idriche.



Le opere per le quali è operante l’obbligo della produzione della certificazione energetica

Per l’individuazione degli edifici per i quali è operante l’obbligo dell’acquisizione
della certificazione energetica ai fini dell’ottenimento del permesso
di costruire, occorre rifarsi al D.Lgs. 192/2005, come modificato dal D.Lgs.
311/2006. Tale decreto, in particolare, assoggetta a certificazione energetica
(art. 6, comma 1 e art. 3, comma 2, lett. a):

– edifici di nuova costruzione;
– ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro di
edifici esistenti di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati;
– demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti
di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati.
La certificazione energetica è necessaria anche per gli edifici che, sebbene
non oggetto di interventi edilizi, siano stati oggetto di vendita. Gli edifici oggetto
di compravendita per i quali non sussista l’obbligo di acquisizione della
certificazione per effetto della loro realizzazione o ristrutturazione debbono
infatti essere muniti di certificazione secondo la seguente gradualità
(art. 6, comma 1-bis, D.Lgs. 192/2005):

– a decorrere dal 1° luglio 2007, per gli edifici di superficie utile superiore
a 1.000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero
immobile;
– a decorrere dal 1° luglio 2008, per gli edifici di superficie utile fino a 1.000
metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile
con l’esclusione delle singole unità immobiliari;

– a decorrere dal 1° luglio 2009 per le singole unità immobiliari, nel caso
di trasferimento a titolo oneroso.
Qualora gli edifici di cui sopra siano oggetto di interventi edilizi, gli stessi
con decorrenza 1° gennaio 2009, per effetto della disposizione contenuta
nella legge 244/2007, dovranno essere muniti di certificazione energetica.
Saranno invece esclusi dall’obbligo dell’acquisizione quelli indicati all’art.
3, comma 3, del D.Lgs. 192/2005 (ovverosia gli immobili soggetti a vincolo
culturale e paesaggistico in base al D.Lgs. 42/2004 quando il rispetto delle
prescrizioni in esso contenute implicherebbe un’alterazione inaccettabile
del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o
artistici; i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando
gli ambienti siano riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando
reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell’edificio,
anche se utilizzati, in parte non preponderante, per finalità connesse
alla residenza).



Certificazione energetica o attestato di qualificazione energetica?

La certificazione energetica (o attestato di certificazione energetica) è un
documento “redatto secondo i criteri e le metodologie di cui all’art. 4, comma
1” (art. 6, D.Lgs. 192/2005). Si tratta, paradossalmente, delle stesse disposizioni
“in attesa” delle quali la legge finanziaria impone l’obbligo della
certificazione. Mancando tuttavia i parametri per il rilascio della certificazione,
questa non potrà essere evidentemente rilasciata. La disposizione, se intesa
in senso letterale, risulta pertanto inapplicabile. Si deve dunque ritenere
che la certificazione energetica alla quale la disposizione fa riferimento
sia in realtà l’“attestato di qualificazione energetica”. Ciò in virtù dell’art. 11,
comma 2, del D.Lgs. 192/2005, in base al quale “l’attestato di certificazione
energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall’attestato di qualificazione
energetica”. Ciò “fino alla data di entrata in vigore delle linee guida
nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui all’art. 6, comma
9” (art. 11, comma 1-bis). Tali linee guida non sono state ancora adottate
e pertanto la sostituzione dell’attestato di certificazione energetica con
l’attestato di qualificazione energetica è tuttora pienamente operante.



Certificazione energetica e attestato di qualificazione: differenze


Il D.Lgs. 192/2005 distingue tra certificazione energetica e attestato di qualificazione
energetica (allegato A al D.Lgs. 192/2005, quale risultante dalle
modificazioni apportate con D.Lgs. 311/2006). In particolare:
– la certificazione energetica costituisce la risultante del complesso delle
operazioni compiute dai soggetti accreditati in possesso dei requisiti professionali
prescritti
dai decreti attuativi del D.Lgs. 192/2005;
– l’attestato di qualificazione energetica rappresenta invece il documento
predisposto e asseverato da un professionista abilitato.

Per espressa
previsione contenuta nell’allegato, non è necessario che il professionista
sia estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione
dell’edificio.
La certificazione energetica costituisce un documento di livello superiore rispetto
all’attestazione di qualificazione energetica. Mentre infatti la certificazione
può essere rilasciata esclusivamente dai soggetti in possesso dei
requisiti stabiliti dalla normativa e allo scopo accreditati, l’attestato di qualificazione
proviene da qualunque professionista abilitato ed è in numerosi
casi configurato dal D.Lgs. 192/2005 come documento preliminare rispetto
al rilascio della certificazione.



Il ruolo della regolamentazione locale rispetto ai nuovi obblighi


I nuovi obblighi imposti dalla legge finanziaria non necessitano di recepimento
da parte della disciplina locale. La sua effettività ed esigibilità risulta
in ogni caso a essa correlata. Il termine di decorrenza del 1° gennaio
2009 è presumibilmente in relazione al tempo necessario per la sua elaborazione
e approvazione. Ciò soprattutto con riferimento alle “caratteristiche
strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle
acque meteoriche” che l’intervento deve presentare ai fini del rilascio del
permesso di costruire. La disposizione risulta infatti più un’enunciazione di
principio che una norma immediatamente applicabile, esprimendo solamente
la finalità da raggiungere ma non individuando né le caratteristiche
né, soprattutto, l’entità minima del risparmio e del reimpiego che deve essere
comunque assicurata in relazione alle diverse tipologie di intervento.
In assenza di una disciplina di dettaglio, regionale o comunale, che fornisca
parametri certi per la verifica dell’assolvimento degli obblighi, la prescrizione
è comunque applicabile ma facilmente aggirabile. Anche con riferimento
alla certificazione energetica la disciplina locale può risultare utile
al fine di dettagliare per esempio i profili procedurali connessi, mediante
la determinazione di come e quando la stessa debba essere prodotta.



Nessuna agibilità senza preventiva presentazione della certificazione energetica

Art. 2, legge 244/2007, comma 282 – «Per le nuove costruzioni che rientrano fra gli edifici di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, il rilascio del certificato di agibilità al permesso di costruire è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell’edificio».



Per l’ottenimento dell’agibilità occorre prima produrre la certificazione energetica

La disposizione, a differenza di quella contenuta al comma 288 dell’art. 1
della medesima legge 244/2007, sembrerebbe immediatamente operante
già con riferimento alle agibilità rilasciate dopo la sua entrata in vigore (avvenuta
il 1° gennaio 2008). L’ambito di operatività della norma è in ogni caso
limitato solamente alle “nuove costruzioni” (dovendosi per tali intendere
gli edifici di nuova costruzione di cui all’art. 6, comma 1, del D.Lgs.
192/2005), come peraltro dimostra anche la correlazione con il permesso
di costruire (in quanto titolo necessario per l’esecuzione degli interventi di
maggiore impatto territoriale).
La certificazione negli edifici non è tuttavia ancora operante e valgono quindi
le considerazioni svolte sopra (nell’ambito del paragrafo intitolato “Certificazione
energetica o attestato di qualificazione energetica?”). Per l’ottenimento del certificato di agibilità sarà pertanto necessaria la presentazione
dell’attestato di qualificazione energetica, almeno fino a quando saranno
approntati tutti gli strumenti normativi che consentano la presentazione
della certificazione.
La tecnica normativa utilizzata per imporre l’obbligo è in ogni caso
discutibile in quanto la prescrizione avrebbe potuto essere inserita
più efficacemente all’interno dell’art. 25 del Testo Unico sull’edilizia dedicato
proprio all’agibilità degli edifici e alle condizioni e documenti necessari
per il suo ottenimento.



Soggette ai nuovi obblighi anche le denunce di inizio attività utilizzate per la realizzazione di interventi subordinati a permesso di costruire


Le nuove disposizioni correlano l’obbligo di utilizzo della presentazione della certificazione energetica solamente
al permesso di costruire (e non alla denuncia di inizio attività).
Il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività, tuttavia, nella vigente normativa sia statale che regionale,
costituiscono titoli alternativi.
Gli interventi aventi l’incidenza territoriale propria dei lavori soggetti a permesso, infatti, al ricorrere delle condizioni
prescritte, possono essere realizzati anche mediante denuncia di inizio attività, a scelta degli interessati.
Si deve pertanto ritenere, per motivi logici, che siano soggetti alle disposizioni in commento gli interventi
previsti, anche quando l’interessato decida di presentare la denuncia di inizio attività (laddove consentita). Se
infatti l’obbligatorietà delle nuove disposizioni fosse in relazione alla semplice procedura seguita anziché all’incidenza
territoriale dell’intervento da realizzare, si produrrebbero evidentemente esiti incongrui e ingiustificate
disparità di trattamento perché la decisione sull’applicazione della norma risulterebbe sostanzialmente
rimessa ai singoli interessati (in conseguenza del carattere facoltativo della denuncia di inizio attività rispetto
al permesso di costruire).


Fonte: Consulente immobiliare n.809/2008, Gruppo"Il
Sole
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